Acerca de esta calculadora
Un pago hipotecario es más que el préstamo en sí. Para la mayoría de los propietarios, la cuota mensual combina cuatro partes —capital, intereses, impuesto sobre la propiedad y seguro de vivienda (la combinación conocida en inglés como PITI)— y a veces una quinta, las cuotas de la HOA (la asociación de propietarios). Las entidades suelen recaudar las partes de impuesto y seguro en una cuenta de depósito en garantía (escrow), así que la cantidad que sale de tu cuenta bancaria cada mes es la cifra combinada que muestra esta calculadora.
El reparto entre capital e intereses cambia con el tiempo. En los primeros años, la mayor parte de cada pago es interés; después, casi todo es capital. La tabla de amortización bajo la calculadora muestra ese cambio año a año, junto con tu saldo restante.
Cómo usarla
- Introduce el precio de la vivienda y tu enganche (pago inicial): la diferencia es el importe del préstamo.
- Añade el tipo de interés y el plazo (30 y 15 años son los más habituales).
- Elige tu estado para aplicar su tipo medio efectivo del impuesto sobre la propiedad, o cambia la base a personalizada e introduce tu factura anual real. Añade el seguro de vivienda y las cuotas de la HOA si las hay.
- Lee el pago mensual total y luego revisa la tabla de amortización para ver cómo baja tu saldo cada año.
La fórmula
M es el pago mensual de capital e intereses, P es el importe del préstamo, r es el tipo de interés mensual (tipo anual ÷ 12) y n es el número de pagos mensuales (años × 12). El impuesto, el seguro y las cuotas de la HOA se añaden después porque no dependen del saldo del préstamo.
Ejemplo resuelto
Una vivienda de $400,000 con $80,000 de enganche deja un préstamo de $320,000. Al 6.5% a 30 años, el capital e intereses suman $2,022.62 al mes. Con el tipo medio efectivo del impuesto sobre la propiedad en EE. UU. (0.90%), el impuesto añade $3,600 al año ($300 al mes), y un seguro de $1,800 al año añade $150: un pago mensual total de $2,472.62. La ubicación cambia mucho ese total: la misma vivienda en Nueva Jersey (1.88%) soporta $7,520 de impuesto al año, mientras que en Hawái (0.29%) soporta solo $1,160. Durante la vida del préstamo pagarías $408,142.36 de interés —más de lo prestado—, lo que explica que el tipo y el plazo importen tanto.
Fuentes: Fórmula estándar de amortización; los tipos medios efectivos estatales del impuesto sobre la propiedad son los de 2025 (Tax Foundation). Última actualización: octubre de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Qué incluye un pago mensual de hipoteca?
El capital (la parte que reduce tu saldo), los intereses, el impuesto sobre la propiedad y el seguro de vivienda —las siglas PITI en inglés—. Si tu vivienda tiene cuotas de HOA o pagas seguro hipotecario (PMI), también se añaden. Esta calculadora cubre todo excepto el PMI.
¿Cuánta casa puedo permitirme con mi salario?
Una referencia habitual es la regla 28/36: costos de vivienda de hasta el 28% de tus ingresos brutos mensuales, y deudas totales de hasta el 36%. Las entidades también miran tu enganche, tu puntaje de crédito y tus demás deudas, así que trata la regla como un punto de partida, no como una aprobación.
¿Es mejor una hipoteca a 15 o a 30 años?
Una hipoteca a 15 años tiene un pago mensual más alto pero un tipo y un interés total mucho menores: en un préstamo de $320,000 a tipos típicos ahorras bastante más de $200,000 de interés. La de 30 años mantiene el pago mensual más bajo, lo que puede ser más seguro para tu flujo de caja. Compara ambos plazos arriba con tus propios números.
¿Qué es una tabla de amortización?
Es una tabla que muestra, en cada periodo, cuánto de tu pago fue a capital, cuánto a intereses y qué saldo queda. Los primeros pagos son casi todo interés; en los últimos años son casi todo capital.
¿Cuánto es el impuesto sobre la propiedad en mi estado?
Los tipos efectivos del impuesto sobre la propiedad varían enormemente: Nueva Jersey e Illinois promedian en torno al 1.88% del valor de la vivienda al año, mientras que Hawái promedia un 0.29% y Alabama un 0.37%. La media de EE. UU. es de aproximadamente el 0.90%. Elige tu estado en la calculadora para usar su tipo medio (cifras de la Tax Foundation basadas en datos del Censo), o introduce tu factura real con la base personalizada si la conoces. Tu condado y tu ciudad pueden diferir mucho de la media estatal.
¿Esta calculadora incluye el PMI?
No. Si tu enganche es inferior al 20%, tu entidad normalmente añadirá un seguro hipotecario privado (PMI), a menudo entre el 0.3% y el 1.5% del importe del préstamo al año, hasta que alcances un 20% de capital propio. Pide a tu entidad una cifra exacta.
¿Qué fórmula usa esta calculadora de hipotecas?
M = P × r(1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1) M es el pago mensual de capital e intereses, P es el importe del préstamo, r es el tipo de interés mensual (tipo anual ÷ 12) y n es el número de pagos mensuales (años × 12). El impuesto, el seguro y las cuotas de la HOA se añaden después porque no dependen del saldo del préstamo. El ejemplo resuelto de esta página aplica la fórmula paso a paso con números reales, para que puedas comprobar el resultado a mano.