Acerca de esta calculadora
Casi todos los consejos de asequibilidad parten de la casa y preguntan «¿puedo pagarla?»; las entidades parten del otro extremo. Aplican la regla 28/36: los costos de vivienda deben quedar por debajo del 28% de tus ingresos brutos mensuales, y la vivienda más todas las demás deudas por debajo del 36%. El más estricto de los dos se convierte en tu presupuesto mensual de vivienda, y esta calculadora convierte ese presupuesto en el precio máximo de vivienda que puede soportar.
El precio se resuelve, no se adivina: es el punto en el que el capital e intereses, el impuesto sobre la propiedad de tu estado, el seguro de vivienda, las cuotas de la HOA y —cuando tu enganche es inferior al 20% del precio— el seguro hipotecario privado consumen exactamente el presupuesto. Cambia cualquier dato y el techo se mueve: es la manera honesta de ver qué te compra de verdad $10,000 más de enganche, o $200 menos de deuda mensual.
Cómo usarla
- Introduce tus ingresos anuales brutos y tus pagos mensuales de deuda (préstamos de coche, mínimos de tarjetas, préstamos de estudios: no servicios ni suscripciones).
- Añade el enganche que tienes ahorrado, el tipo hipotecario que esperas y tu estado para que el impuesto sobre la propiedad encaje con la realidad local.
- Lee el precio máximo y el desglose a ese precio, y prueba después la tabla de tipos para ver cuánto cambia tu techo un movimiento del 1%.
La fórmula
La cifra del 28% es el ratio frontal (front-end) y la del 36% el ratio total (back-end), las referencias clásicas de evaluación crediticia para préstamos convencionales en EE. UU. El PMI se estima en el 0.6% del préstamo al año y aplica solo mientras el préstamo supere el 80% del precio.
Ejemplo resuelto
Con unos ingresos de $100,000, $400 al mes de deudas, un enganche de $40,000, un préstamo al 6.8% a 30 años y el impuesto sobre la propiedad medio de EE. UU., la regla del 28% fija el presupuesto de vivienda en $2,333 al mes (la regla del 36% permitiría $2,600). Eso soporta una vivienda de unos $317,000: $1,807 de capital e intereses, $238 de impuesto, $150 de seguro y $139 de PMI —el enganche de $40,000 es inferior al 20% a ese precio—. Un tipo un 1% más bajo elevaría el techo a unos $342,500.
Fuentes: La regla 28/36 (28% de los ingresos brutos a vivienda, 36% a vivienda más todas las deudas), la referencia clásica de evaluación de los préstamos convencionales en EE. UU. Última actualización: octubre de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la regla 28/36?
Una referencia de evaluación crediticia con mucha historia: no más del 28% de los ingresos brutos mensuales a costos de vivienda (hipoteca, impuesto, seguro, HOA), y no más del 36% a vivienda más todas las demás deudas recurrentes. Algunas entidades se estiran hasta el 43–50% en el ratio total para prestatarios muy cualificados, pero 28/36 sigue siendo la referencia prudente que citan la mayoría de los asesores.
¿Cuánta casa puedo pagar con un salario de $100,000?
Con deudas típicas ($400/mes), un enganche de $40,000 y un tipo del 6.8%, aproximadamente $300,000–330,000 según la regla 28/36: la cifra exacta depende mucho del impuesto sobre la propiedad de tu estado y de si aplica PMI. Ejecuta la calculadora con tus cifras reales; los estados con impuestos altos como Nueva Jersey o Texas pueden bajar el techo en decenas de miles.
¿Debería gastar de verdad el máximo que muestra?
Trátalo como un techo, no como un objetivo. La regla usa los ingresos brutos e ignora el cuidado de los hijos, los objetivos de ahorro, el mantenimiento (presupuesta en torno al 1% del valor de la vivienda al año) y que una casa es un activo ilíquido. Muchos compradores están cómodos un 10–20% por debajo de su máximo calculado.
¿Cuánto ayuda liquidar el préstamo del coche?
Directamente, cuando la regla del 36% es tu límite activo: cada $100 de deuda mensual eliminada añade $100 a tu presupuesto de vivienda, lo que a un tipo del 6.8% soporta unos $15,000–16,000 más de vivienda. Si en cambio manda la regla del 28%, lo que eleva tu techo son más ingresos, no menos deuda.
¿Qué fórmula usa esta calculadora de asequibilidad de vivienda?
Presupuesto de vivienda = mín(28% × ingreso bruto mensual, 36% × ingreso bruto mensual − deudas mensuales); el precio máximo resuelve capital e intereses + impuesto + seguro + HOA + PMI = presupuesto La cifra del 28% es el ratio frontal (front-end) y la del 36% el ratio total (back-end), las referencias clásicas de evaluación crediticia para préstamos convencionales en EE. UU. El PMI se estima en el 0.6% del préstamo al año y aplica solo mientras el préstamo supere el 80% del precio. El ejemplo resuelto de esta página aplica la fórmula paso a paso con números reales, para que puedas comprobar el resultado a mano.