Acerca de esta calculadora
El seguro hipotecario privado no tiene lista de precios oficial: cada aseguradora (Radian, Enact, MGIC, Essent, National MI, Arch) registra su propia tabla de tarifas, y las entidades eligen la aseguradora. La tabla bajo esta calculadora es una real: la tabla mensual pagada por el prestatario de Radian Guaranty, caso estándar, verificada celda a celda contra la tabla publicada de Essent, que coincide en todas las filas compartidas. Léela como lo haría un evaluador: tu banda de LTV elige la fila, tu puntaje de crédito elige la columna. Con un LTV del 95%, el abanico es brutal: un 0.38% al año con un puntaje de 760 frente a un 1.42% con 620–639, que en un préstamo de $380,000 es la diferencia entre $120 y $450 al mes.
La cancelación es donde la Homeowners Protection Act te hace un favor. Según el calendario de amortización original, puedes solicitar la cancelación cuando el saldo alcance el 80% del valor original (con un historial de pagos limpio), y el administrador debe terminar el PMI automáticamente al 78%: en el préstamo de ejemplo, son los meses 124 y 135, tras unos $31,000 de primas. Hay una vía más rápida y discrecional: si la vivienda se ha revalorizado, los administradores que siguen la guía de Fannie Mae (B-8.1-04) pueden cancelar según el valor actual —normalmente al 75% de LTV dentro de los primeros 2–5 años o al 80% pasados cinco años, con una tasación que pagas tú—. La calculadora muestra el mes en que tu saldo cruza el 80% del valor revalorizado a tu ritmo de crecimiento supuesto; trátalo como la fecha más temprana que merece una pregunta, no como una promesa.
Cómo usarla
- Introduce el precio y el enganche; si el LTV es del 80% o menos, la calculadora te dice que el PMI nunca aplica.
- Elige tu banda de crédito con honestidad: mueve el precio más que ningún otro dato.
- Lee la prima mensual inicial, y después las tres fechas: solicitud al 80% (valor original), automática al 78% y la vía de la revalorización.
- Compara el PMI total frente a poner más enganche o mejorar el crédito antes del cierre, y frente al MIP de FHA, que valora los expedientes de crédito bajo con más suavidad pero puede no cancelarse nunca.
La fórmula
El tipo de la tabla es un porcentaje anual del préstamo, fijado por la banda de LTV y el puntaje de crédito al inicio, con el porcentaje de cobertura que las GSE exigen para esa banda (35% con LTV del 95–97% hasta 12% con 80–85%). En los planes mensuales, la prima sigue al saldo decreciente, así que los dólares bajan despacio aunque el tipo sea fijo. Los hitos del 80%/78% usan el valor original y el calendario original, exactamente como los define la Homeowners Protection Act; la fila de revalorización valora en cambio la vivienda según tu supuesto de crecimiento.
Ejemplo resuelto
Una vivienda de $400,000 con un 5% de enganche: el préstamo de $380,000 está al 95% de LTV. Con un puntaje de crédito de 700–719, el tipo de la tabla es del 0.78%, así que el PMI empieza en $247.00 al mes. Según el calendario original al 6.5%, el saldo alcanza el 80% del precio en el mes 124 (solicitar cancelación) y el 78% en el mes 135 (terminación automática), tras unos $30,740 de primas. Si la vivienda crece un 3% al año, el saldo cruza el 80% de su valor actual en el mes 50: merece una conversación de tasación con el administrador años antes.
Fuentes: Tabla mensual publicada pagada por el prestatario de una aseguradora hipotecaria nacional (tipo fijo estándar, cobertura de vivienda principal). En la práctica, el precio del PMI es propiedad de cada aseguradora y depende del riesgo: trata estos tipos como estimaciones bien fundamentadas, no como cotizaciones. Última actualización: octubre de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Qué precisión tiene esta estimación de PMI?
Es una estimación desde una tabla publicada —la tabla mensual de caso estándar de Radian, que la tabla publicada de Essent iguala en las filas compartidas—, no una cotización. El precio real añade ajustes (DTI superior al 45%, refinanciaciones cash-out, propiedades de inversión, viviendas prefabricadas, varios prestatarios y más) y muchas entidades ya reciben precios por riesgo de los motores de las aseguradoras en lugar de la tabla impresa. Espera tu cotización real dentro de aproximadamente un ±20% de la cifra de aquí en una compra estándar, y trata la tabla como la base de negociación.
¿Cuándo se detiene el PMI?
Según la Homeowners Protection Act, en los préstamos convencionales cerrados después del 29 de julio de 1999: puedes solicitar la cancelación al 80% de LTV del valor original (por escrito, con buen historial de pagos), el administrador debe terminarlo automáticamente al 78% según el calendario de amortización original, y debe cesar a mitad del préstamo en cualquier caso. Los préstamos FHA no usan PMI en absoluto —cobran MIP bajo otras reglas— y el PMI pagado por la entidad nunca «se detiene»: está incorporado en un tipo más alto durante toda la vida del préstamo.
¿Puedo quitar el PMI antes si mi vivienda subió de valor?
A menudo, sí. Siguiendo la guía de administración B-8.1-04 de Fannie Mae, los administradores pueden cancelar según el valor actual: en general al 75% de LTV si el préstamo tiene 2–5 años, al 80% si tiene más de 5 años, o al 80% dentro de los dos primeros años solo por mejoras sustanciales documentadas. Pagarás una tasación o una valoración de un agente (BPO), y la aprobación es discrecional, pero la fila de revalorización de la calculadora muestra cuándo las matemáticas empiezan a justificar la pregunta.
¿Es mejor pagar PMI o poner un 20% de enganche?
Haz las cuentas: en el préstamo de ejemplo, el PMI cuesta unos $31,000 en 11 años, pero esperar a ahorrar los $60,000 extra de enganche tiene su propio costo en alquiler y movimientos de precios, y el enganche en sí no es gratis si vacía tus reservas. El PMI es un puente razonable cuando esperas crecimiento de ingresos, revalorización o una refinanciación; es un mal trato en la banda alta de LTV con un puntaje de crédito bajo, donde la tabla es más empinada y la cancelación está más lejos.
¿Por qué la cotización de PMI de mi entidad difiere de la tabla?
Tres razones habituales: una aseguradora distinta con una tabla ligeramente distinta; un ajuste que aplica a tu expediente (un DTI superior al 45% es el más frecuente); o precios por riesgo, donde el motor de la aseguradora cotiza tu combinación concreta de puntaje, LTV, DTI y tipo de propiedad. Pregunta qué aseguradora valoró tu préstamo y si se supuso una estructura de prima única o pagada por la entidad: las estructuras no son comparables a simple vista.
¿Qué fórmula usa esta calculadora de PMI?
PMI mensual = préstamo × tipo de la tabla para (banda de LTV × banda de crédito) ÷ 12, cobrado sobre el saldo pendiente. Los meses de cancelación se leen de la tabla de amortización en las marcas del 80% y el 78%. El tipo de la tabla es un porcentaje anual del préstamo, fijado por la banda de LTV y el puntaje de crédito al inicio, con el porcentaje de cobertura que las GSE exigen para esa banda (35% con LTV del 95–97% hasta 12% con 80–85%). En los planes mensuales, la prima sigue al saldo decreciente, así que los dólares bajan despacio aunque el tipo sea fijo. Los hitos del 80%/78% usan el valor original y el calendario original, exactamente como los define la Homeowners Protection Act; la fila de revalorización valora en cambio la vivienda según tu supuesto de crecimiento. El ejemplo resuelto de esta página aplica la fórmula paso a paso con números reales, para que puedas comprobar el resultado a mano.