Acerca de esta calculadora
Los préstamos FHA están asegurados por la Federal Housing Administration, y el seguro no es opcional ni gratuito: pagas una prima inicial de seguro hipotecario del 1.75% (UFMIP) —casi siempre financiada dentro del préstamo, así que la pides prestada y pagas interés por ella durante décadas— más un MIP anual recaudado mensualmente. Según la Mortgagee Letter 2023-05 de HUD, que recortó las primas en marzo de 2023, el tipo anual para un préstamo típico a 30 años igual o por debajo del umbral de préstamo base de $726,200 es del 0.50% con un LTV del 95% o menos y del 0.55% por encima del 95% de LTV; los préstamos mayores pagan un 0.70–0.75%. (Lee las guías antiguas con cuidado: antes de marzo de 2023 el tipo principal era del 0.85% y algunas páginas lo siguen citando.)
Cuánto dura el MIP es la trampa de FHA. Si tu préstamo empieza con un LTV del 90% o menos, el MIP anual se cancela a los 11 años. Si empieza por encima del 90% de LTV —lo que incluye la clásica compra con un 3.5% de enganche, al 96.5% de LTV—, el MIP dura toda la vida del préstamo. Nunca desaparece por sí solo; las salidas son refinanciar a un préstamo convencional cuando tengas un 20% de capital propio, vender o liquidar el préstamo. Esa única regla explica que el enganche extra que lleva un préstamo FHA exactamente al 90% de LTV valga mucho más de lo que parece, y que la mayoría de los prestatarios FHA planifiquen una refinanciación convencional desde el primer día.
Cómo usarla
- Introduce el precio y el enganche, y elige tu banda de crédito: la calculadora impone los mínimos del 3.5% / 10%.
- Ajusta el tipo y el plazo; los plazos de más de 15 años y los de 15 o menos usan filas distintas de la tabla de MIP de HUD.
- Lee primero el MIP mensual y su duración, luego el pago completo; la tabla anual muestra el MIP terminando en el año 12 cuando aplica la regla de los 11 años.
La fórmula
La prima inicial es el 1.75% del importe base del préstamo (precio menos enganche) y se añade al saldo antes de calcular el pago, según la práctica estándar de HUD. La prima anual se cobra sobre el saldo pendiente cada mes, así que disminuye despacio a medida que el préstamo se amortiza; se detiene a los 11 años si el LTV inicial fue del 90% o menos, y no se detiene nunca (salvo liquidación o refinanciación) por encima del 90%. La línea de $726,200 de la tabla es el umbral del préstamo base impreso en la Mortgagee Letter 2023-05.
Ejemplo resuelto
Una vivienda de $400,000 con un 3.5% de enganche ($14,000): el préstamo base es de $386,000, el MIP inicial añade $6,755 y en realidad pides prestados $392,755. Al 6.5% a 30 años, el capital e intereses son $2,482.48 al mes. El LTV es del 96.5%, así que el MIP anual es del 0.55% —$176.92 al mes al principio— y, como el LTV supera el 90%, dura toda la vida del préstamo, sumando unos $42,387 en total. Con $3,600 al año de impuesto y $1,800 de seguro, el pago mensual real es de $3,109.40.
Fuentes: Tabla de MIP de la Mortgagee Letter 2023-05 de HUD (en vigor desde el 20 de marzo de 2023) y HUD 4000.1; límites de préstamo FHA de 2026 según la Mortgagee Letter 2025-23 (mínimo $541,287, máximo $1,249,125, una unidad). Última actualización: octubre de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura el MIP de FHA?
Depende del LTV el día en que se cierra el préstamo. Con un LTV del 90% o menos, el MIP anual se cobra durante 11 años y después desaparece. Por encima del 90% de LTV —incluida toda compra con un 3.5% de enganche— dura toda la vida del préstamo. Estas reglas aplican a los préstamos FHA aprobados desde el 3 de junio de 2013; las únicas salidas son una refinanciación convencional con un 20% de capital propio, vender o liquidar el préstamo.
¿Puedo evitar el MIP inicial?
No: la prima inicial del 1.75% se cobra en todo préstamo FHA. Puedes pagarla en efectivo al cierre en lugar de financiarla, lo que ahorra el interés sobre ella (unos $1,900 en un préstamo típico), pero casi todo el mundo la financia. Un crédito de la entidad o una concesión del vendedor pueden compensarla en términos de efectivo sin cambiar el cargo en sí.
¿Es más barato FHA o un convencional con un 5% de enganche?
A menudo el convencional, si tu crédito es decente: el PMI convencional al 95% de LTV con un puntaje de 760 cuesta en torno al 0.38% anual y se cancela al 80% de LTV, mientras que FHA cobra un 0.50% anual más el 1.75% inicial —y la prima FHA no puede cancelarse en absoluto en un préstamo con LTV superior al 90%—. FHA gana cuando el crédito es débil (su precio apenas distingue un puntaje de 620 de uno de 760) o cuando el DTI es alto, porque la evaluación FHA es más indulgente. Valora ambos con tu puntaje real.
¿Cuáles son los límites de préstamo FHA?
Para 2026 (Mortgagee Letter 2025-23), el mínimo para una unidad es de $541,287 en la mayoría de los condados y el máximo de $1,249,125 en las zonas de alto costo; muchos condados están en medio. El límite de tu condado pone tope al importe base del préstamo, no al precio. Las propiedades de dos a cuatro unidades tienen límites más altos.
¿Cambia alguna vez el tipo anual del MIP de mi préstamo?
No. Tu tipo anual del MIP se fija al cierre según la tabla vigente entonces: el recorte de marzo de 2023 al 0.50–0.55% benefició solo a los nuevos prestatarios; los existentes tuvieron que refinanciar a un nuevo préstamo FHA (una refinanciación streamline) para capturarlo. El importe mensual en dólares disminuye a medida que baja tu saldo, pero el tipo no.
¿Qué fórmula usa esta calculadora de préstamos FHA?
Préstamo = (precio − enganche) × 1.0175. Tipo anual del MIP según la tabla de HUD por plazo, tamaño del préstamo base y LTV; MIP mensual = saldo pendiente × tipo anual ÷ 12. La prima inicial es el 1.75% del importe base del préstamo (precio menos enganche) y se añade al saldo antes de calcular el pago, según la práctica estándar de HUD. La prima anual se cobra sobre el saldo pendiente cada mes, así que disminuye despacio a medida que el préstamo se amortiza; se detiene a los 11 años si el LTV inicial fue del 90% o menos, y no se detiene nunca (salvo liquidación o refinanciación) por encima del 90%. La línea de $726,200 de la tabla es el umbral del préstamo base impreso en la Mortgagee Letter 2023-05. El ejemplo resuelto de esta página aplica la fórmula paso a paso con números reales, para que puedas comprobar el resultado a mano.