關於本計算器
香港按揭的框架在 2024 年經歷了兩次大改，舊攻略多數已過期。第一，2024 年 2 月「撤辣」：買家印花稅（BSD）、額外印花稅（SSD）與新住宅印花稅全部取消，所有買家——不論首置、換樓或公司名義——一律行從價印花稅第二標準稅率；2025 年 2 月起，$100 印花稅的門檻更由 300 萬擴大到 400 萬樓價。第二，2024 年 10 月金管局把住宅按揭成數上限統一為 70%（不分樓價、不分自用或投資），供款入息比率上限統一 50%；而行之多年的壓力測試早在 2024 年 2 月已暫停，至今未恢復。本計算器全部按新制計算。
想借超過 7 成，就要靠香港按證保險公司的按揭保險計劃：1,000 萬或以下物業、首置在職人士最高可到 9 成（其間各價位有貸款額封頂），保費按成數與年期分級，單次保費通常加進貸款額攤還。本頁會在你輸入超過 70% 成數時自動按公布保費表計保費並加進貸款。利率方面，現時主流是 H 按（HIBOR + 約 1.3%）連封頂息率 P − 2.5%；最優惠利率 P 現以 5.00% 為主（滙豐、恒生、中銀香港），所以封頂約 2.50%——這也是預設利率的由來。
使用方法
- 輸入物業價格與想借的成數：70% 或以下直接由銀行承造；以上會自動計按揭保險保費。
- 成數超出該價位的按證上限（例如 2,000 萬物業最多 7 成）時會提示——這是金管局與按證的硬上限。
- 利率預設 2.50%（H 按封頂位）；若你的 P 按或 H 按報價不同，直接改成實際數字。
- 填每月入息（申請人合計），看供款入息比率是否在 50% 上限之內。
- 看結果：每月供款是主數字，下方列出首期、印花稅與保費——首期加印花稅就是你要預備的前期現金。
計算公式
P 為貸款額（連同加進貸款的按揭保險保費），r 為月利率，n 為供款月數。印花稅不是劃一稅率：400 萬或以下只須 $100，其後各段有「邊際寬免」行（例如 400 萬至約 432 萬一段按超出部分 20% 計），本頁完整套用印花稅署的第二標準稅率表。壓力測試已暫停，所以供款入息比率直接用實際利率計算，上限 50%。
計算示例
一間 800 萬元的單位借 7 成、560 萬元，利率 2.50%、30 年，每月供款約 22,127 元；印花稅按 3% 段計為 240,000 元，前期現金是首期 240 萬 + 印花稅 24 萬 = 264 萬元；月入 80,000 元計，供款入息比率約 27.7%，遠低於 50% 上限。同一個單位若首置借 9 成：貸款 720 萬，按揭保費（30 年、85–90% 段 3.55%）約 255,600 元加進貸款，月供升到約 29,459 元，首期降到 80 萬——上車容易得多，但總利息與保費成本要自己衡量。
常見問題
400 萬以下的樓真的只須 $100 印花稅？
是。2025 年 2 月 26 日起，第二標準稅率的最低一級擴大：樓價 400 萬元或以下，從價印花稅劃一 $100（此前門檻是 300 萬）。400 萬至約 432.4 萬之間有一段邊際寬免（$100 + 超出 400 萬部分的 20%），之後接回 1.5%、2.25%、3% 等分段稅率，最高 4.25%（2,174 萬以上部分）。不論首置與否、本地或海外買家，住宅物業現時一律行這套第二標準稅率——撤辣後已沒有 BSD 或 15% 劃一稅率。
壓力測試不是取消了嗎？為什麼銀行還問收入？
金管局在 2024 年 2 月 28 日暫停了「加 2 厘」的壓力測試要求，至今未恢復，所以你不用再按 +2% 的假設利率過關。但供款入息比率上限仍然存在而且統一為 50%：以實際利率計，你的供款不得超過入息一半。本頁顯示的比率就是用實際利率算的；若比率超過 50%，銀行會要求減低貸款額或增加擔保人。
按揭保險保費點計？可以不一次過付嗎？
單次保費按貸款額的百分比計，視乎成數與年期：以 30 年期為例，70–80% 成數約 1.65%、80–85% 約 2.40%、85–90% 約 3.55%（浮息計劃、按證公布表）。單次保費一般加進貸款額分期攤還——本頁就是這樣處理。另有每年繳付的保費方式，首年費率較低但要逐年續付至成數降至 70%。另外，首置人士買 1,500 萬或以下物業，按證對 70% 以上最初 5 個百分點的保障部分有保費寬免，實際保費可能比本頁數字略低，以銀行報價為準。
H 按和 P 按點揀？預設 2.50% 是什麼？
現時新造按揭以 H 按為主：利率 = HIBOR + 約 1.3%，同時設封頂息率 = P − 2.5%。P 現為 5.00%（滙豐、恒生、中銀香港等大行），封頂即 2.50%；當 HIBOR 低企時實際利率跟封頂走的情況很常見，所以用 2.50% 做預設是貼近現況的估算。若銀行給你的是 P 按報價（例如 P − 2.25% = 2.75%）或其他封頂條件，把利率改成你的實際數字即可。
香港按揭計算器用的是什麼公式？
月供 = P × r(1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)；印花稅按第二標準稅率分段計；供款入息比率 = 月供 ÷ 月入 P 為貸款額（連同加進貸款的按揭保險保費），r 為月利率，n 為供款月數。印花稅不是劃一稅率：400 萬或以下只須 $100，其後各段有「邊際寬免」行（例如 400 萬至約 432 萬一段按超出部分 20% 計），本頁完整套用印花稅署的第二標準稅率表。壓力測試已暫停，所以供款入息比率直接用實際利率計算，上限 50%。 本頁的計算示例用真實數字一步步套用公式，你可以自己動手驗算。