关于本计算器
中国房贷有两套并行的选择。还款方式上，等额本息每月还款额固定、前期利息占比高；等额本金每月还同样的本金、月供逐月递减、总利息更少但前期压力大。贷款方式上，公积金贷款利率明显更低（首套 5 年以上 2.60%，2025 年 5 月起），但每个城市都有额度上限；商贷利率随 LPR 浮动（5 年期以上 LPR 现为 3.50%，主流城市首套实际执行约 3.05%）。钱不够低利率额度时，就用组合贷：公积金借到上限，剩下的走商贷。本计算器把这几层都建模了——选城市后公积金部分自动封顶。
几个现行参数（2026 年 10 月）：全国商贷最低首付比例统一为 15%（首套、二套不再区分，2024 年 9 月起）；公积金首套利率 5 年以下 2.10%、5 年以上 2.60%，二套分别为 2.525% 与 3.075%；公积金家庭上限差异很大——上海 240 万（2026 年 2 月上调，多孩与绿色建筑叠加最高 324 万）、广州 200 万、深圳基础 130 万、北京与成都 120 万。另注意 2026 年 10 月起有一项针对符合条件首套商贷的财政贴息（1 个百分点、最长 5 年），本计算器未计入，符合条件的话实际利息会再低一些。
使用方法
- 输入房屋总价与首付，差额即贷款总额（首付低于总价 15% 会提示，那是全国下限）。
- 选择贷款方式：纯商贷、纯公积金或组合贷；组合贷再填公积金贷款额。
- 选择公积金城市——组合贷与纯公积金贷的公积金部分都会按该城市家庭上限封顶，超出部分自动转商贷。
- 确认商贷利率与公积金利率（已按现行主流水平预填，可改）。
- 切换等额本息/等额本金对比：等额本金时主数字是首月还款，下方有每月递减额。
计算公式
P 为该部分贷款金额，r 为月利率（年利率÷12），n 为总月数。组合贷把公积金与商贷两部分按各自利率分别计算再相加——这也是银行的实际算法。等额本金的月供每月减少固定金额（每月本金×月利率），所以主数字显示首月还款，递减额单独列出。
计算示例
上海一套总价 200 万元的房子，首付 60 万，贷款 140 万走组合贷：公积金 80 万按 2.60%、商贷 60 万按 3.05%，30 年等额本息，月供 5,748.55 元（公积金部分 3,202.72 元 + 商贷部分 2,545.83 元），利息总额约 66.9 万元。换成等额本金，首月约 7,147 元，之后每月递减约 9.1 元，利息总额约 58.8 万元，省下约 8.1 万元——代价是最开始每月多还约 1,399 元。
常见问题
等额本息和等额本金到底差多少钱？
以上面的组合贷为例（140 万、30 年、混合利率）：等额本息总利息约 66.9 万元，等额本金约 58.8 万元，相差约 8.1 万元。等额本金的代价是前期月供更高（首月约 7,147 元 vs 5,748 元），且逐月递减。没有哪种绝对更好：现金流紧、收入还会涨的人适合等额本息；前期扛得住、想省利息的人适合等额本金。
公积金贷款上限为什么每个城市不一样？
公积金由各城市属地管理，缴存基数、资金池规模和房价水平都不同，上限自然不同。2026 年的家庭上限：上海 240 万元（2026 年 2 月由 160 万上调，多孩、绿色建筑等上浮叠加最高 324 万）、广州 200 万、深圳基础 130 万（按余额倍数与多项上浮叠加最高可达 351 万）、北京 120 万（按缴存年限每满一年 15 万计，多孩与绿色建筑可再上浮）、成都双缴存家庭 120 万、杭州按夫妻双方缴存额度合计（叠加最高约 324 万）。本计算器按家庭上限封顶，个人申请通常更低。
LPR 降了，我的月供什么时候变？
看你的重定价日：多数商贷合同是每年 1 月 1 日或贷款发放日对应日按最新 LPR 重定价。现行 5 年期以上 LPR 为 3.50%（2025 年 5 月下调 10bp 后已连续多月未变）。存量公积金贷款的利率调整则统一在次年 1 月 1 日执行（2025 年 5 月的下调，存量在 2026 年 1 月 1 日才落地）。
首套房商贷有贴息是真的吗？
是。2026 年 10 月 1 日起实施一年的中央财政贴息：符合条件的首套商贷（面积、总价与贴息本金有上限）可获 1 个百分点的利息补贴、最长 5 年，由经办银行直接扣减。本计算器按未贴息口径计算，符合条件时你的实际利息支出会低于显示数字，具体资格以经办银行认定为准。
中国房贷计算器用的是什么公式？
等额本息：月供 = P × r(1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)；等额本金：月供 = P÷n + 剩余本金 × r P 为该部分贷款金额，r 为月利率（年利率÷12），n 为总月数。组合贷把公积金与商贷两部分按各自利率分别计算再相加——这也是银行的实际算法。等额本金的月供每月减少固定金额（每月本金×月利率），所以主数字显示首月还款，递减额单独列出。 本页的计算示例用真实数字一步步套用公式，你可以自己动手验算。